Aluguel residencial e o coronavírus (COVID-19)

A pandemia do coronavírus (COVID-19) continua a desencadear inúmeras complicações nos contratos de locação. Já falamos anteriormente sobre o aluguel comercial (se você não leu, clique aqui) e nesse post será abordada a questão do aluguel residencial. 

 

Se você reside em um imóvel locado e teve a sua renda prejudicada durante esse período que estamos vivendo, certamente está flertando com o inadimplemento ou considerando se mudar. Porém, a mudança não é tão simples, tendo em vista que a maior parte dos contratos têm prazo de vigência determinado, o que resultará em aplicação da multa por quebra contratual. 

 

Quando analisamos a questão do aluguel comercial, comentamos que a finalidade precípua do imóvel locado é viabilizar a atividade empresarial. Desta forma, se o estabelecimento é obrigado a fechar as portas, entende-se que o imóvel não mais atende ao propósito pelo qual foi objeto de um contrato. Entretanto, quando falamos do aluguel residencial, percebemos que a situação é diferente, pois devido ao isolamento social, o locatário está utilizando mais ainda aquele imóvel que serve como sua moradia. 


Mas então, o que fazer? 

 

Para lidar com as consequências da crise econômica provocada pela pandemia do coronavírus, muitos locatários estão pedindo descontos no aluguel. Os locadores, por sua vez, estão preferindo realizar acordos e concedendo facilidades para não perder o inquilino, seja diminuindo o valor mensal ou atribuindo benefícios, como o parcelamento dos aluguéis. A dificuldade consiste em negociar com os locadores que dependem dessa renda, ou seja, que têm o aluguel como meio de sobrevivência.

 

O Secovi-PR (Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná) recomenda que locatários e locadores entrem em renegociação para estabelecer melhores condições para ambas as partes, especialmente se o inquilino é um bom pagador. Apesar de não ser obrigação do locador, muitos deles se sensibilizam e oferecem alternativas para não deixar que o imóvel fique vago, o que poderia gerar prejuízos ainda maiores diante da crise.  

 

A recomendação é que, sendo possível firmar um acordo entre locador e locatário, acertar tudo por escrito, por meio de um aditivo contratual (ou por e-mail).  


Posso alegar caso fortuito ou força maior para o aluguel residencial? 

 

O Código Civil, em seu artigo 393, prevê uma hipótese de exclusão da responsabilidade do devedor por prejuízos decorrentes de circunstâncias que se enquadrem como caso fortuito ou força maior. A dificuldade consiste em saber exatamente quais serão os episódios assim considerados, eis que a legislação não tem como prever de antemão quais são os eventos que poderão se enquadrar na disposição genérica da lei. 

 

Diante das atuais circunstâncias e considerando que a última vez que foram adotados toques de recolher globais, como os que estão sendo adotados nos dias de hoje, foi na 2ª Guerra Mundial; ainda, que diversos países decretaram estado de emergência, parece que a crise provocada pela pandemia do coronavírus (COVID-19) se enquadra perfeitamente no conceito de “motivo de força maior”. 

 

Então, sim, o locatário pode alegar que a sua situação econômica foi prejudicada de tal forma que não seja mais possível continuar com o pagamento do aluguel no valor avençado. No entanto, deve-se ter em mente que o locador não é obrigado a negociar e, em contrapartida, o locatário é obrigado a cumprir o contrato. 

 

Ainda, conforme falado anteriormente, ao contrário do que ocorre com o aluguel comercial, por conta do isolamento social as famílias têm passado muito mais tempo em casa, fazendo com que o imóvel residencial seja mais utilizado do que nunca. 

 

Sendo assim, a melhor alternativa consiste em procurar extinguir a obrigação anterior e substituí-la por uma nova. Esse instrumento jurídico é chamado de novação objetiva e está previsto no art. 360, I, do Código Civil. Importa ressaltar, ainda, que o art. 18 da Lei de Locações – Lei 8.245/1991 prevê que “é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste”. 

 

Destarte, poderá ser pactuado entre locador e locatário, com base na novação objetiva, sem a intervenção do juiz, novo valor a ser cobrado enquanto durar os efeitos da pandemia de coronavírus (COVID-19), driblando o inadimplemento e mantendo o contrato de aluguel residencial. 


E se o locador não quiser negociar o aluguel? 

 

Dependendo da situação concreta, já que o locador não quis negociar, é possível ingressar com uma demanda judicial para buscar a intervenção do Estado na relação privada existente entre as partes. Dessa forma, o juiz irá decidir sobre a revisão ou resolução do contrato. Contudo, é importante destacar que o locatário deverá comprovar que foi fortemente atingido economicamente pelos efeitos da pandemia do coronavírus (COVID-19), a mera alegação, por si só, não basta.

 

Mas para adentrar a esse assunto precisaremos de um novo post, pois será preciso analisar minuciosamente duas teorias do direito contratual: a da imprevisão e da onerosidade excessiva. Continue acompanhando o blog!



 

Emmanuele Fronza
Emmanuele Fronza
Eu sou a Emmanuele Fronza. Advogada, fã de Yoga e esportes ao ar Livre. Apaixonada pelo Direito Imobiliário, Notarial e Registral, me empenho muito no estudo desses temas e estou sempre buscando me atualizar.

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